Escolher o prazo do crédito habitação é uma decisão importante. Um prazo mais longo pode permitir uma prestação mensal mais baixa, mas também significa pagar juros durante mais tempo e, em regra, aumentar o custo total do financiamento.

Além disso, o prazo máximo do crédito habitação depende da idade do mutuário. Atualmente, os limites definidos pelo Banco de Portugal são de 40 anos para clientes com idade até aos 30 anos, 37 anos para clientes com mais de 30 e até 35 anos e 35 anos para clientes com mais de 35 anos.

Por isso, antes de escolher entre 30, 35 ou 40 anos, é importante perceber qual o prazo máximo que pode ser aplicado ao seu caso e qual o impacto de cada opção na prestação e no custo total do crédito.

Qual é o prazo máximo do crédito habitação?

Para novos contratos de crédito habitação e outros créditos com garantia hipotecária ou equivalente, o prazo máximo depende da idade do mutuário:

Idade do mutuário	Prazo máximo
Até 30 anos	40 anos
Mais de 30 e até 35 anos	37 anos
Mais de 35 anos	35 anos

Quando existem vários mutuários no mesmo contrato, é considerada a idade do mutuário com a data de nascimento anterior, ou seja, o mutuário mais velho.

Isto significa que um crédito a 40 anos não está disponível para todos os clientes. O prazo máximo aplicável depende da idade do mutuário mais velho.

O Banco de Portugal recomenda ainda que a maturidade média do conjunto dos novos contratos de crédito à habitação de cada instituição não ultrapasse 30 anos.

Prazo maior significa uma prestação mais baixa?

Em regra, sim.

Ao distribuir o pagamento do capital por um período mais longo, o valor da prestação mensal tende a ser menor, desde que se mantenham constantes as restantes condições do financiamento.

No entanto, existe um segundo lado da equação: quanto mais tempo mantiver o crédito, maior poderá ser o montante total de juros pagos.

Por isso, uma prestação mais baixa não significa necessariamente um crédito mais barato.

Ao comparar diferentes prazos, deve analisar:

Prestação mensal
Juros totais
Custo total do financiamento
Duração do contrato
Impacto da prestação no orçamento mensal

Crédito habitação a 30, 35 ou 40 anos: qual escolher?

Não existe um prazo ideal para todos os clientes.

A escolha depende da idade, dos rendimentos, do montante financiado, da prestação que consegue suportar e do custo total do crédito.

Além disso, a idade pode limitar desde logo as opções disponíveis.

Um cliente com mais de 35 anos, por exemplo, não poderá contratar um novo crédito habitação com um prazo de 40 anos, uma vez que o limite máximo aplicável é de 35 anos.

Crédito habitação a 30 anos

Um prazo de 30 anos permite repartir o financiamento por um período significativo, mas inferior aos prazos máximos de 35 ou 40 anos.

Pode ser uma opção para quem:

Consegue suportar uma prestação mensal mais elevada
Pretende terminar o crédito mais cedo
Quer limitar o período de pagamento de juros
Tem margem financeira para uma prestação superior

Quanto menor for o prazo, maior tende a ser a prestação mensal. Por outro lado, mantendo as restantes condições, o período durante o qual são pagos juros também é menor.

Crédito habitação a 35 anos

Um prazo de 35 anos permite reduzir a prestação mensal relativamente a um crédito de 30 anos.

Pode representar um compromisso entre o valor da prestação e a duração do financiamento.

Para clientes com mais de 35 anos, 35 anos corresponde ao prazo máximo recomendado pelo Banco de Portugal para novos contratos de crédito habitação.

Ainda assim, o banco pode apresentar um prazo inferior, dependendo da análise da situação financeira e das condições do financiamento.

Crédito habitação a 40 anos

Um prazo de 40 anos permite distribuir o pagamento do crédito por um período mais longo e, em condições semelhantes, pode resultar numa prestação mensal mais baixa.

No entanto, não está disponível para todos os clientes.

O prazo máximo de 40 anos aplica-se aos mutuários com idade igual ou inferior a 30 anos. Para clientes com mais de 30 e até 35 anos, o limite é de 37 anos.

Por isso, antes de considerar um crédito a 40 anos, deve verificar qual o prazo máximo aplicável à idade do mutuário mais velho.

Quanto mais longo o prazo, mais juros paga?

Regra geral, sim.

Se o montante financiado e a taxa de juro forem semelhantes, prolongar o prazo significa manter o capital em dívida durante mais tempo. Consequentemente, o montante total de juros pagos tende a aumentar.

Por exemplo, um crédito a 40 anos pode ter uma prestação mensal inferior à de um crédito equivalente a 30 anos, mas o período de pagamento é significativamente mais longo.

Por isso, ao comparar propostas, não deve olhar apenas para a prestação.

É importante analisar:

Prestação mensal → juros totais → encargos → custo total do crédito

Só desta forma consegue perceber o verdadeiro impacto da escolha do prazo.

A prestação mais baixa é sempre melhor?

Não. Uma prestação mais baixa pode facilitar a gestão do orçamento mensal e deixar maior margem para outras despesas ou para a poupança.

Por outro lado, pode significar um custo total de financiamento mais elevado.

Já uma prestação mais elevada pode permitir reduzir o prazo e o montante total de juros, mas também pode representar um esforço financeiro maior todos os meses.

O objetivo deve ser encontrar um equilíbrio entre uma prestação sustentável e um custo total que faça sentido para a sua situação financeira.

Como escolher o prazo certo para o crédito habitação?

Antes de decidir, compare diferentes cenários e tenha em conta a sua idade e a prestação que consegue suportar.

Prazo	Prestação mensal	Juros totais	Duração
30 anos	Mais elevada	Tendencialmente menor	Mais curta
35 anos	Intermédia	Tendencialmente maior	Mais longa
40 anos	Mais baixa	Tendencialmente maior	Mais longa

Os valores concretos dependem do montante financiado, da taxa de juro, dos encargos e das restantes condições do crédito.

Além disso, nem todos os prazos estão disponíveis para todas as idades:

Até aos 30 anos: até 40 anos
Mais de 30 e até aos 35 anos: até 37 anos
Mais de 35 anos: até 35 anos

O prazo do crédito habitação pode ser alterado?

Em determinadas situações, pode ser possível renegociar as condições do crédito com o banco, incluindo o prazo, mas qualquer alteração depende da análise e aceitação da instituição de crédito.

Também pode existir a possibilidade de transferir o crédito para outra instituição caso encontre condições mais adequadas.

Se já tem um crédito habitação, pode valer a pena comparar as condições atuais com outras propostas disponíveis no mercado.

O que acontece se escolher um prazo demasiado curto?

Um prazo mais curto permite, em regra, terminar o crédito mais cedo e reduzir o período durante o qual são pagos juros.

No entanto, a prestação mensal será tendencialmente mais elevada.

Se a prestação representar um esforço demasiado elevado, pode ficar com menos margem financeira para outras despesas, poupança ou imprevistos.

Por isso, escolher o prazo mais curto possível nem sempre significa escolher a solução mais adequada ao orçamento.

E se escolher um prazo demasiado longo?

Um prazo mais longo pode tornar a prestação mensal mais confortável, mas prolonga o compromisso financeiro e tende a aumentar o custo total do crédito.

Também é importante ter em conta que a idade pode limitar o prazo disponível.

Para novos contratos, o prazo máximo é de 35 anos para clientes com mais de 35 anos, de 37 anos para clientes com mais de 30 e até 35 anos e de 40 anos para clientes até aos 30 anos.

Por isso, o prazo deve ser analisado não apenas com base no valor que consegue pagar hoje, mas também tendo em conta a duração total do financiamento.

30, 35 ou 40 anos: qual o prazo mais vantajoso?

Não existe uma resposta única.

Um prazo de 30 anos pode resultar numa prestação mais elevada, mas permite terminar o financiamento mais cedo.

Um prazo de 35 anos pode representar um compromisso entre a prestação mensal e a duração do crédito.

Um prazo de 40 anos pode reduzir a prestação mensal, mas só está disponível, dentro dos limites definidos pelo Banco de Portugal, para mutuários com idade até aos 30 anos. Para quem tem mais de 30 e até 35 anos, o limite é de 37 anos.

A escolha deve ter em conta a idade, a situação financeira, a prestação mensal e o custo total do financiamento.