Vai pedir crédito habitação? As regras aplicáveis à concessão de financiamento estabelecem limites importantes para o prazo dos empréstimos e para a taxa de esforço. Saiba o que mudou e como estas regras podem influenciar o valor que pode pedir ao banco.

O que mudou nas regras do crédito habitação?

As regras aplicáveis ao crédito habitação estabelecem limites que os bancos devem considerar na análise da capacidade financeira dos clientes.

Entre os aspetos mais importantes estão a taxa de esforço e o prazo máximo do financiamento.

Estas regras não significam que todos os pedidos sejam aprovados ou recusados automaticamente. O banco continua a fazer uma avaliação individual da solvabilidade de cada cliente.

Na prática, os seus rendimentos, outros créditos, despesas e características do financiamento continuam a ser determinantes para perceber quanto pode pedir.

Taxa de esforço de 45%: o que significa?

A taxa de esforço representa a percentagem do rendimento mensal que é utilizada para pagar créditos.

É calculada através da relação entre o total das prestações mensais de crédito e o rendimento mensal líquido.

Por exemplo, se um agregado tiver um rendimento líquido mensal de 3.000 euros e pagar 1.200 euros em prestações de crédito, a taxa de esforço será:

1.200 € ÷ 3.000 € × 100 = 40%

Neste caso, 40% do rendimento mensal é destinado ao pagamento de créditos.

A referência de 45% significa que uma situação em que as prestações representam 45% do rendimento é considerada dentro desse limite de referência.

No entanto, não significa que qualquer pessoa com uma taxa de esforço inferior a 45% tenha automaticamente o crédito aprovado.

O que entra no cálculo da taxa de esforço?

O cálculo considera o conjunto das responsabilidades de crédito do cliente.

Isto significa que, se já tiver outros financiamentos, as respetivas prestações podem influenciar a capacidade para assumir um novo crédito habitação.

Imagine que recebe 2.500 euros líquidos por mês e já paga:

Crédito

Prestação mensal

Crédito pessoal 200 €

Crédito automóvel 250 €

Novo crédito habitação 600 €

Total 1.050 €

A taxa de esforço seria de:

1.050 € ÷ 2.500 € × 100 = 42%

Neste exemplo, as prestações representam 42% do rendimento mensal.

Por isso, ter outros créditos pode reduzir o montante que consegue obter para comprar casa.

O prazo do crédito também mudou?

O prazo máximo do crédito habitação depende da idade do cliente.

Para mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos, o prazo máximo pode chegar aos 40 anos.

Para mutuários com mais de 35 anos, o prazo máximo é de 35 anos.

O prazo é importante porque influencia diretamente o valor da prestação.

Quanto maior for o prazo, menor tende a ser a prestação mensal para o mesmo montante financiado. No entanto, o crédito será pago durante mais tempo e o custo total dos juros poderá ser superior.

Por isso, escolher o prazo máximo disponível não significa necessariamente escolher a solução mais barata.

Estas regras significam que vou poder pedir menos dinheiro?

Pode acontecer. A capacidade de financiamento está diretamente relacionada com o valor da prestação que consegue suportar.

Se o banco considerar que a nova prestação, somada às restantes responsabilidades, ultrapassa a capacidade financeira considerada adequada, poderá reduzir o montante que está disponível para financiar.

Por exemplo, imagine duas pessoas com o mesmo rendimento de 2.500 euros mensais.

A primeira não tem outros créditos.

A segunda paga atualmente 400 euros por mês num crédito pessoal e num crédito automóvel.

Mesmo que ambas tenham o mesmo rendimento, a segunda pessoa terá menos margem para assumir uma nova prestação de crédito habitação.

E se a minha taxa de esforço ultrapassar 45%?

Uma taxa de esforço superior à referência não significa necessariamente que o crédito será automaticamente recusado.

A instituição financeira faz uma avaliação da solvabilidade e considera diferentes elementos da situação do cliente.

No entanto, quanto maior for o peso das prestações no rendimento, maior pode ser a dificuldade em obter o financiamento pretendido.

Se estiver perto do limite, pode ser útil reduzir outras responsabilidades de crédito antes de avançar com o pedido, aumentar a entrada ou ajustar o valor do imóvel que pretende comprar.

O valor da casa também influencia o financiamento?

Sim. No crédito habitação para aquisição de habitação própria e permanente, o financiamento é, em regra, limitado a 90% do menor valor entre o preço de aquisição e o valor de avaliação do imóvel.

Isto significa que a avaliação bancária também pode ter impacto no montante que o banco está disposto a financiar.

Exemplo

Imagine que encontra uma casa por 250.000 euros.

Se a avaliação bancária atribuir ao imóvel um valor de 230.000 euros, o cálculo do financiamento pode ter como referência os 230.000 euros.

Considerando um limite de 90%, o financiamento seria de:

230.000 € × 90% = 207.000 €

Neste cenário, teria de assegurar a diferença com capitais próprios, além dos restantes custos associados à compra.

Por isso, o preço pedido pelo vendedor não é o único valor relevante para perceber quanto poderá financiar.

O banco olha apenas para a taxa de esforço?

Não. A taxa de esforço é apenas um dos elementos considerados na análise.

O banco pode avaliar também:

Rendimentos e respetiva estabilidade

Situação profissional

Idade dos titulares

Outros créditos existentes

Histórico de responsabilidades de crédito

Valor do imóvel

Montante solicitado

Prazo do financiamento

Características do agregado familiar

Capacidade para suportar os encargos associados ao crédito

A decisão final depende da avaliação global da solvabilidade.

O que pode fazer para aumentar a probabilidade de aprovação?

Se está a preparar um pedido de crédito habitação, há algumas medidas que podem ajudar a apresentar uma situação financeira mais equilibrada.

1. Reduzir créditos existentes

Se tiver créditos pessoais, automóvel ou outros financiamentos, reduzir essas responsabilidades pode libertar margem mensal.

2. Aumentar o valor da entrada

Quanto maior for o montante que consegue assegurar com capitais próprios, menor poderá ser o financiamento necessário.

3. Ajustar o preço da casa

Se o imóvel que pretende comprar implica uma prestação demasiado elevada para o seu rendimento, procurar uma casa de valor inferior pode melhorar a capacidade de financiamento.

4. Comparar diferentes propostas

As condições de financiamento podem variar entre instituições. Comparar propostas permite analisar diferentes taxas, prazos, prestações e custos.

As novas regras impedem o banco de aprovar um crédito acima destes valores?

As regras estabelecem limites e critérios aplicáveis à concessão de crédito, mas a análise não se resume a uma única percentagem.

O banco deve avaliar a solvabilidade do cliente e determinar se este tem capacidade para cumprir as obrigações do crédito.

Por isso, dois clientes com o mesmo rendimento podem receber decisões diferentes, dependendo das restantes características da sua situação financeira.

As novas regras tornam a taxa de esforço e o prazo do crédito fatores especialmente importantes na preparação de um pedido de financiamento. A referência de 45% considera o peso das prestações de crédito no rendimento e o prazo máximo pode chegar aos 40 anos para mutuários até aos 35 anos e aos 35 anos para quem tenha mais de 35. A aprovação continua a depender da avaliação individual da solvabilidade.

Vai pedir crédito habitação? Faça uma simulação

Antes de escolher uma casa, é importante perceber quanto poderá financiar e qual será o impacto da prestação no seu orçamento.

Uma simulação permite analisar diferentes cenários e perceber que valor de financiamento pode ser adequado à sua situação.

Perguntas frequentes

A taxa de esforço máxima é exatamente 45%?

Os 45% funcionam como uma referência no enquadramento da avaliação da solvabilidade. A aprovação não depende apenas desta percentagem e é feita uma análise individual da situação financeira do cliente.

Os outros créditos entram na taxa de esforço?

Sim. As prestações de outros créditos são consideradas na avaliação da capacidade financeira do cliente e podem reduzir a margem disponível para um novo crédito habitação.

Qual é o prazo máximo de um crédito habitação?

Para mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos, o prazo máximo pode chegar aos 40 anos. Para mutuários com mais de 35 anos, o limite é de 35 anos.

Um prazo maior ajuda a conseguir aprovação?

Pode reduzir o valor da prestação mensal para o mesmo montante financiado, o que pode influenciar a taxa de esforço. No entanto, aumenta o período de pagamento e pode aumentar o custo total do crédito.

Se tiver uma taxa de esforço inferior a 45%, o crédito é aprovado?

Não necessariamente. A taxa de esforço é apenas um dos fatores analisados. O banco avalia também os rendimentos, outros créditos, situação profissional, características do imóvel e restantes elementos relevantes para a solvabilidade.

Posso financiar 100% do valor da casa?

No crédito habitação para aquisição de habitação própria e permanente, o financiamento é, em regra, limitado a 90% do menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação do imóvel. Existem regimes específicos que podem ter regras diferentes, mas devem ser analisados separadamente.

Did you enjoy reading? Share it!